Искусственные острова стали модными в последние несколько лет во всем мире. Это явление докатилось и до нашей страны, достаточно вспомнить проект острова Федерация в Сочи, который будет создан среди иных объектов олимпийского строительства.
Остров Федерация — морской курорт на искусственном архипелаге в акватории Черного моря. Реализацию проекта планируется завершить в 2013 г. Именно в этот момент могли бы возникнуть все те проблемы, с которыми уже давно имеют дело порты России: порядок оформления прав на искусственные острова и иные подобные объекты до настоящего времени не был урегулирован.
Не секрет, что возможности расширять морские порты вглубь материка или вширь практически нет — все уже давно и плотно застроено. Насыпные земельные участки здесь становятся очевидным решением проблемы. Только вот оформлять их было сложновато. Некоторые порты регистрировали новые земли не как объект недвижимости, а как техническое сооружение. В результате возникали вопросы: может ли на техническом сооружении быть размещен объект недвижимости и если да, то как регистрировать права на него? Такие нечеткие определения закономерно отпугивали инвесторов.
Помимо портов от правовой неопределенности страдали и те предприниматели, которые решили соорудить искусственные земельные участки в рекреационных целях. Даже городским администрациям приходилось сталкиваться с проблемами: для каждого насыпного объекта менять свои границы.
Создание искусственных территорий обусловлено дефицитом земельных участков для реализации крупных инвестиционных проектов в ряде субъектов Российской Федерации (Санкт-Петербург, Самарская область, Краснодарский край и др.). Так, питерским законом от 22.12.2005 г. № 728–99 «О Генеральном плане Санкт-Петербурга» предусмотрено расширение территории города за счет намыва акватории Финского залива, находящейся в федеральной собственности. Изменение границ Северной столицы было утверждено в 2009 г.
Теперь же все будет намного проще. В начале июля Госдума приняла, а Совет Федерации одобрил Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Ранее в Водном кодексе РФ и Федеральном законе «О морских портах» использовался термин «искусственно создаваемый участок суши», но поскольку в земельном законодательстве мы говорим об оформлении прав на земельный участок, а не на участок суши, были скорректированы соответствующие нормы.
Принятым Федеральным законом искусственный земельный участок определяется как сооружение, создаваемое на водном объекте путем намыва или отсыпки грунта либо использования иных технологий. Такой участок может прилегать к существующим землям или быть изолированным от них.
Инициаторами создания новых территорий на воде могут быть органы государственной власти, местного самоуправления — в зависимости от того, объект какого уровня собственности планируется к строительству, а также юридические и физические лица. Инициатор готовит проект разрешения на создание искусственного земельного участка, который подлежит согласованию с федеральными органами исполнительной власти.
Разрешение выдается: Правительством РФ (в случае если создание искусственного земельного участка необходимо для обеспечения обороны страны и безопасности государства); уполномоченным федеральным органом исполнительной власти (если участок создается на федеральном водном объекте, используется двумя и более субъектами РФ или не расположен на территориях субъектов РФ). Во всех других случаях разрешение на создание искусственного земельного участка выдается органом власти субъекта РФ.
Процедуры и стадии создания островов включают:
1) согласование проекта разрешения;
2) получение разрешения на создание искусственных участков, которое служит основанием для подготовки документации по планировке территории;
3) проведение аукциона на право заключения договора на создание искусственных земельных участков;
4) подготовка проектной документации, ее государственная экспертиза и государственная экологическая экспертиза;
5) выполнение необходимых работ, включая проведение инженерных изысканий;
6) получение разрешения на проведение работ по созданию искусственного земельного участка;
7) получение разрешения на ввод в эксплуатацию искусственного земельного участка, которое позволяет перевести земли водного фонда в земли категории, указанной в разрешении;
8) кадастровый учет новых земельных участков и государственная регистрация прав собственности на них.
Кто может быть собственником искусственного острова? Это зависит от того, чьи деньги вложены в его создание: государства, муниципалитета, концессии, частных лиц. Федеральный закон регламентирует права каждого участника. По мнению экспертов, принятый документ является важным шагом в развитии законодательной базы России в сфере градостроительной деятельности и земельного законодательства.
Рукотворные острова
Пальмы и МирСамые известные проекты насыпных островов созданы в Арабских Эмиратах, точнее, в Дубае. Этот эмират имеет лишь 67 км естественной береговой линии, а к 1999 г. в связи с активной застройкой здесь просто не осталось пляжей. За четыре года побережье эмирата увеличилось почти втрое, когда были сооружены острова Пальм, своими очертаниями напоминающие пальмы. Дубай хочет окончательно закрепиться на карте, воссоздав Мир целиком. Проект «Мир» (The World) — это рукотворный архипелаг, состоящий из 300 насыпных островов, расположенных в форме географической карты, 9 млн кв км рукотворного чуда. Эта глобальная стройка не имеет аналогов в мировой практике строительства. Чтобы не нарушить экологический баланс залива и коралловых рифов, Мир сооружали только из песка и камней вместо токсичных материалов вроде бетона и стали. В отличие от островов Пальм Мир полностью отрезан от городской инфраструктуры и не связан с сушей мостами. Он расположен в 4 км от берега. Все строительные материалы доставлялись морем.
Остров Федерация
Остров Федерация — инвестиционный проект по созданию морского курорта на искусственном архипелаге в акватории Черного моря и города Сочи. Имя проекта связано с тем, что очертания его береговой линии будут повторять контуры границ Российской Федерации. Планируется реализовать проект к зимней Олимпиаде 2014 г. На искусственной территории, защищенной волноломами, будут построены отели, апартаменты, виллы, торговые, деловые и развлекательные комплексы, объекты социальной инфраструктуры. Все основные дороги и паркинги разместят на подземном уровне, что позволит создать на поверхности уникальный зеленый ландшафт с малоэтажной застройкой и прогулочными дорожками. Территория острова по окончании намыва составит более 250 га. Курорт сможет принять более 40 тыс. гостей. Общая площадь зданий и сооружений на острове должна достигнуть 2,5 млн кв. м.
По материалам: dubaicity.ru, arch-sochi.ru
