Продажа доли сособственникам: цена и документы.

Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Прошу помочь оценить стоимость доли в квартире.
Намерена продать её сособственницам, как того требует закон (право первоочередного выкупа), да и на сторону продавать будет проблемой, так как сособственницы не хотят никого впускать в квартиру, в том числе меня.
Мне принадлежит 1/4 квартиры, вдове отца 1/2 и её сестре оставшаяся 1/4. Я там не прописана и не была, не живу и не жила никогда (просто унаследовала долю после кончины отца), проживать не собираюсь (соответственно, пользование не определено). Сособственницы живут и прописаны.
Информация о квартире:
Москва, м. Бабушкинская, ул. Изумрудная д.36 (5 остановок от метро).
Общая площать - 38,0 кв.м.
Первая (из.) комната - 9,9 кв.м.+0,4 кв.м. встроенный шкаф
Вторая (из.) комната - 13,4 кв.м.
Кухня - 6,1 кв.м.
Уборная - 0,8 кв.м.
Ванная - 2,0 кв.м.
Коридор - 5,4 кв.м.
Балкон - 3,5 кв.м.
(Это выписка из экспликации, последнее обследование в 1969 году).
16-этажный дом, если я не ошибаюсь, квартира находится в промежутке 8-12 этаж (точно не помню).
2 лифта, не грузовые, домофон, остановка автобуса рядом с домом, мусоропровод на лестнице.
Сейчас я готовлюсь продавать свою долю, буду писать сразу обеим сособственницам, а они пусть сами решают, кто из них будет выкупать.
В связи с этим несколько вопросов:
1. В какую сумму мне оценивать долю в такой квартире? Знаю, что третьему лицу я бы её продала за 50-70 процентов от стоимости по рынку. А сособственнику можно выставить сумму и выше рыночной, если иначе не получается разъехаться. Мне хотелось бы продать её мачехе или её сестре просто по рыночной стоимости (они и так пользуются всей квартирой уже три года-%)
2. Какие документы нужны для продажи доли сособственникам? Срок их действия (например, справка о том, что я там не прописана сколько действует?)
У меня на руках свидетельство о праве на наследство, о регистрации, паспорт (+справка о том, кто является содольщиками)
Далее, что касается документов.
Даты:
1. Отец умер в апреле 2011 г.
2. Нотариус выдал свидетельство о праве на наследство по закону в ноябре 2011 г.
3. Свидетельство о гос. регистрации права я получила в марте 2013
4. После потери паспорта и изменения паспортных данных, которые прописаны в свидетельстве, я получила новый документ ГРП в декабре 2013 года.
Вопросы:
1. С какого срока я считаюсь собственницей своей доли?
2. Если мне удастся продать сособственницам долю за миллион рублей или более, то как быть с налогом? (это я про владение долей менее трёх лет)
3. Нужно ли мне вообще уплачивать налог в данном случае? (Это вторая продажа собственности: в 2001 году я продала свою квартиру)
4. Должна ли я платить что-то за коммунальные услуги, если не проживала там никогда и не прописана?

И последнее:
Как и где регистрировать саму сделку так, чтобы мне это стоило минимальных расходов и не затянулось по времени? Вроде как здесь только такие варианты: риэлтор, нотариус или МФЦ...


Извините, что много вопросов, просто первый раз сталкиваюсь с такой ситуацией))