Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
блогиТенденции рынка

Неочевидные последствия изменений в 214-ФЗ. Подъем индустриального домостроения

13 ноября 2018 12 445
2019-03-14T12:53:10.003000+00:00

Андрей Кузнецов, руководитель Группы компаний «СТОУН»

Мы подошли к завершающему, пятому материалу, посвященному неочевидным последствиям принятых изменений в главном законе, регулирующем рынок недвижимости. В этот раз речь пойдет об индустриальном, или как его еще принято называть панельном домостроении, подъем которого и настоящий расцвет можно будет наблюдать уже в самое ближайшее время. О причинах возможного процесса и его основных характеристиках я расскажу далее.

Можно по-разному относиться к панельному домостроению, но в одном не согласиться нельзя – есть у него ряд очень серьёзных преимуществ, которые в свете изменившихся условий работы на рынке первичной недвижимости, выглядят даже для самых консервативных застройщиков, крайне привлекательно – низкая себестоимость и высокая скорость возведения объекта.

Почему это важно?

При проектном финансировании стоимость денег, получаемых застройщиками, сильно возрастает. Об этом уже было сказано много раз, поэтому повторю кратко: при работе через эскроу-счета вместо условно бесплатных средств дольщиков девелоперы получают деньги под процент. Минимальная ставка – 5%, это цифра, которая пока озвучивается со стороны тех же самых застройщиков осторожно и с надеждой на понимание финансовых структур. Но скорее всего, фиксированной она не будет, и уровень ее может варьироваться в зависимости от проекта финансирования и отношений между партнерами (банком и застройщиком). Нет понимания и по верхнему порогу, сейчас максимально озвученная ставка составляет 12% в год («Российский капитал») – это очень много даже для крупных надежных устойчивых строительных компаний.

Чем это грозит?

Для застройщиков такая ситуация сразу выливается в две основные проблемы:

- увеличение себестоимости и таким образом снижение рентабельности любого проекта в сфере жилищного строительства (сейчас уже это даже не обсуждается и нужно принять как факт – строить станет дороже);

- цена проекта будет прямо привязана к строкам его возведения (волшебная сила годовых процентов может даже заурядный проект превратить в золотой, если строить его, например, пять лет вместо запланированных трех).

Как с этим жить?

Это совершенно логичный вопрос, потому что строительный рынок не завершит свое существование после введения проектного финансирования. Игроки должны будут приспособиться к новым правилам и заново выстроить стратегию своего развития: научиться строить быстрее и дешевле. Потому что значительно повышать стоимость квадратного метра не получится – покупательная способность россиян снижается в течение последних 4 лет, и пока нет реальных факторов для ее повышения. Проще говоря, денег нет даже на покупку жилья по нынешней цене, а ее ощутимое повышение просто убьет спрос. Переход на панельное домостроение как раз может стать для многих выходом из сложившейся ситуации.

Основные плюсы

Основные преимущества панельного домостроения для застройщиков уже были названы выше, они могут быть применимы и к покупателям: проект с доступной ценой квадратного метра и хорошим темпом возведения – это надежное вложение. Просто для сравнения, при прочих равных условиях (локация, класс комфортности и прочее) разница с монолитом может составлять до 10% от стоимости в пользу панельного дома и до 15% по сравнению с кирпичным, хотя, справедливости ради, скажу, что кирпичный дом – это редкость в наше время, проекты которые позиционируется как кирпичные, чаще всего дом смешанного типа (монолит-кирпич).

И на этом плюсы «панели» не заканчиваются.

Панельные дома, как конструкторы, собираются из уже готовых элементов прямо на стройке. Стены, перекрытия, лестничные марши и т.д. изготавливаются на домостроительных комбинатах, в условиях, приближенных к идеальным (в отличии, кстати, от монолитных объектов, создание конструктива которых происходит прямо на стройке). Поэтому стены и пол в готовом лоте ровные, а значит можно сэкономить средства на отделке после приобретения квартиры. Что еще? Монолитное и кирпичное домостроение грешит «гуляющим» метражом – при сдаче дома какие-то квартиры по факту «теряют» 2-4 метра, а некоторые наоборот «прирастают» лишними. Клиентам, купившим такие лоты, приходится делать перерасчет и стоимости и планов. Клиенты, приобретая жилье в панельном доме, получат ровно то, за что заплатили на этапе заключения договора.

Панельный минус

Сейчас доля панельных новостроек в общем объеме предложения на региональном рынке Ленинградской области не превышает и 20%. Настоящий бум переживает монолитный тип жилья и на это есть объективные причины.

Несмотря на то, что последнее время панельное домостроение пережило настоящую качественную революцию – конструкции имеют высокую степень тепло- и шумоизоляции, они как «сэндвичи» с современные материалы, зашитыми внутри. Очень качественные и надежные. Дома из них получаются теплыми. Но, репутация у «панелек» среди покупателей плохая. Этому виной первые эксперименты с такими домами, которые действительно не отличались качеством. А если нет спроса, то, соответственно, нет и предложения. Недавно я ознакомился с интересной статистикой, как оказалось, в некоторых регионах России, вообще практически не строят из панельных конструкций, потому что никто их не покупает. Доля «панелек» может составлять всего 5-7% от общего объема предложения,

Для развитых рынков Москвы и Петербурга, активно использующих достижения строительной отрасли, среди главных недостатков панельного домостроения можно назвать еще и скромные возможности таких объектов в плане архитектурного самовыражения. Конечно, навесные фасады привносят определенную выразительность в панельные кварталы, но говорить об архитектурном разнообразии нельзя. С точки зрения урбанистики и формирования комфортной городской среды, это плохо и чревато появлением ярких, но однообразных гетто. Покупатели тоже вряд ли оценят такой тренд, потому что за последнее время даже сегмент массмаркет баловал разнообразием форм конструктива и стилем фасадом.

В заключении хотелось бы сказать, что возвращение к «панельному» периоду – это явление неоднозначное и будет иметь как положительные, так и отрицательные последствия. Во всем нужен разумный баланс и рынок недвижимости не исключение. 


#записки риэлтора
записки риэлтора
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
28 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru